賃貸の部屋を出るとき、こんな心配をしていませんか。
- 「壁紙の張り替え代を、全部請求されるんじゃないか」
- 「冷蔵庫の裏の壁が黒くなっている。これも自分のせい？」
- 「何年も住んだのに、新品に戻す費用を払うの？」
私は本業でクロス（壁紙）と塗装の仕事をしています。管理会社さん、不動産屋さん、工務店さん、大家さん直接と、依頼元はいろいろですが、退去したあとの部屋のクロスを張り替える仕事はけっこう多いです。つまり、原状回復の現場で実際に手を動かしている側の人間です。
先に言ってしまうと、普通に暮らしていてできた汚れや傷みは、基本的に大家さんの負担です。借りた人が払うのは、タバコ・落書き・ペットの傷のような、普通の暮らしを超えたものだけ。しかもその場合でも、クロスの「年齢」の分は差し引かれます。
この記事では、国土交通省のガイドラインを原文で確認したうえで、職人が現場で見ている線引きと、入居する前にやっておくべきことを書きます。
先に結論｜借りた人が払うもの・払わなくていいもの
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」の考え方を、クロスまわりに絞ってまとめるとこうなります。
| 状態 | 負担するのは | 理由（ガイドラインの考え方） |
|---|---|---|
| 日焼けによるクロスの変色 | 大家さん | 日照は普通の生活で避けられない |
| 冷蔵庫・テレビの裏の黒ずみ（電気ヤケ） | 大家さん | 冷蔵庫やテレビは生活の必需品 |
| 画びょう・ピンの穴 | 大家さん | ポスターやカレンダーを貼るのは普通の生活の範囲 |
| ポスターや絵を貼っていた跡 | 大家さん | 変色は主に日照などの自然現象によるもの |
| 家具の設置跡・床のへこみ | 大家さん | 家具を置くのは必然 |
| タバコのヤニ・臭い | 借りた人 | 普通の使い方による汚れを超える |
| 落書き | 借りた人 | わざとつけた傷 |
| ペットのひっかき傷・臭い | 借りた人 | しつけや後始末の問題 |
| 重い物を掛けたクギ穴・ネジ穴（下地ボードまで傷むもの） | 借りた人になりやすい | 画びょうより深く、範囲も広い |
| 結露を放置して広がったカビ | 借りた人になりやすい | 結露自体は建物の問題でも、拭くなどの手入れを怠って広げた分 |
私が現場で感じている線引きも、これとほぼ同じです。タバコ・落書き・ペットの傷は借りた人。日焼け・冷蔵庫の電気ヤケ・画びょうは大家さん。家具の跡や、重い家具でクッションフロアがへこむのも、住んでいれば普通に起きることなので、借りた人が悪いわけではありません。
【職人の現場】退去後の部屋で多いもの
実際に退去後の部屋に入って、よく見るものを書いておきます。あくまで私の現場の感覚です。
タバコは、今でもけっこうある
このご時世でも、タバコのヤニで黄ばんだ部屋はけっこうあります。私の感覚ではワンルームに多く、ファミリー向けの部屋では少なめです。
ヤニが厄介なのは、部屋全体に広がることです。壁の1か所だけが黄ばむのではなく、天井も含めて部屋じゅうが同じ色に染まります。拭いても落ちきらないので、張り替えるしかありません。
繁華街の近くのワンルームは「タバコとカビ」がセット
これも現場の感覚ですが、繁華街に近いワンルームは、タバコとカビがセットで出ていることが多いです。窓を閉め切りがちで、空気が入れ替わらない暮らし方だと、ヤニも湿気も部屋にこもります。
カビについては、別の記事で詳しく書きました。カビは湿気がこもって空気が動かない場所に生えます。
▶️ 結露対策は「拭く」だけでは終わりません｜クロス職人が壁を剥がして見てきたこと
ペットの傷と、子どもの落書き
ペットのひっかき傷や、子どもの落書きもあります。これは普通の暮らしでできたものとは言えないので、借りた人の負担になることが多いです。
クロスは「6年で価値1円」｜年数の分は差し引かれます
ここが一番知っておいてほしいところです。
借りた人が負担する場合でも、張り替え費用の全額を払うわけではありません。ガイドラインは、クロスの価値を6年で1円になるように、年数とともに下げて考えます。
- 新品のクロスで入居して、1年で汚した → まだ価値が高いので、負担は大きめ
- 新品のクロスで入居して、3年で汚した → 価値は約半分。負担も約半分
- 6年以上住んだ → クロスの価値はほぼ1円。負担はほぼゼロに近づく
理由もはっきり書かれています。年数による汚れや傷みの分は、毎月の家賃ですでに払っているからです。退去のときにもう一度払わせたら、二重取りになります。
入居したとき、クロスは新品でしたか？
ここで大事になるのが、入居した時点でクロスが張り替えられていたかどうかです。
本来は「そのクロスが張られてから何年経ったか」で価値を計算します。でも実際には、張り替えた時期を大家さんや管理会社が正確に把握していないことが多い。教えてもらっても、借りる側には確かめようがありません。
そこでガイドラインは、入居してからの年数で代わりに計算する方法をとっています。
- 入居の直前に張り替えていた → 価値100%から数え始める
- 張り替えていなかった → 入居した時点ですでに価値が下がっているので、出発点を下げて計算する（下限は1円）
つまり、前の人が住んでいたクロスのまま入居したなら、退去時の負担はかなり小さくなるはずです。張り替えていない古いクロスなら、あまり気にしなくていいと私は思います。
ただし、どこを出発点にするかは「契約するときに双方で確認して、あらかじめ決めておくのが適当」とされています。だからこそ、次の章の「入居前の確認」が効いてきます。
【職人の視点】部分張り替えができない理由と、誰が払うかは別の話
ここは職人だから書けることです。
1か所だけ張り替えると、色が合わない
壁の1か所に傷があったとして、その部分だけ張り替えることも、できなくはありません。でも実際には、ほとんどの場合きれいに仕上がりません。
- 日焼けしている：何年も貼ってあったクロスは、新品と並べると色がはっきり違います
- 廃番になっている：同じ品番のクロスが、もう売っていないことがよくあります
- ロットが違う：同じ品番でも、作られた時期が違うと色が微妙に違います
だから職人としては、ちゃんとやるなら面（壁1面）で張り替えます。できるなら部屋全部を張り替えるのが一番きれいです。
でも、その費用を全部借りた人が払うわけではない
ここで間違えやすいのですが、「職人が面で張り替える」ことと「その費用を誰が払うか」は別の話です。
ガイドラインでは、クロスの借りた人の負担は「㎡単位が望ましいが、傷つけた箇所を含む1面分までは、やむをえない」とされています。仕上がりのために部屋全体を張り替えたとしても、傷と関係のない壁の分まで借りた人が払う必要はないということです。
そして1面分を負担する場合でも、さっきの「6年で1円」の差し引きは効きます。
タバコだけは「部屋全体」になることがある
例外が1つあります。タバコです。
ガイドラインでは、喫煙で部屋全体のクロスがヤニで変色したり、臭いが付いたりした場合に限って、その部屋全体のクリーニングまたは張り替え費用を借りた人の負担とするのが妥当、とされています。
現場で見ていても、ヤニは本当に部屋全体に広がります。1面だけで済むことはまずありません。ここは「普通の暮らしで汚れた」とは言いにくいところです。
ただ、タバコの場合でも年数の差し引きはあります。長く住んでいれば、そのぶん負担は小さくなります。
費用の目安｜私の店の料金で計算してみます
数字がないと分かりにくいので、私の店（職人直の店Trust）のホームページに載せている概算料金で計算してみます。
- 基本料金：11,000円
- 施工料：1㎡あたり2,000円
- 6畳ひと部屋（壁と天井）：約45㎡ → 101,000円〜（税込・諸経費込みの概算）
- 小さな工事（約14㎡以下）：最低受注額 40,000円〜（税込。基本料金・施工・下地・処分すべて込み）
最低料金があるのは、壁1か所でも、職人が道具と材料を積んで現場に行き、古いクロスをはがして下地を整え、張って、ゴミを処分する手間は変わらないからです。小さな工事ほど、面積のわりに高くなります。これはどこの店でも、だいたい同じだと思います。
※料金は店や地域、クロスの種類、下地の状態で変わります。あくまで計算の例として見てください。
例1｜壁1面に落書き（新品で入居して3年）
- 6畳の壁1面＝約9㎡ → 14㎡以下なので最低受注額の40,000円
- 3年経っているので価値は約半分 → 借りた人の負担は約20,000円が目安
例2｜部屋全体がヤニで黄ばんだ（新品で入居して2年）
- 6畳ひと部屋＝約45㎡ → 約101,000円
- 2年経っているので価値は約3分の2 → 借りた人の負担は約67,000円が目安
例3｜日焼けと冷蔵庫の電気ヤケだけ（何年住んでも）
- どちらも普通の暮らしでできるもの → 借りた人の負担は0円
実際の計算は、契約の内容や入居時の状態で変わります。でも「張り替え代の全額」を請求されたら、一度立ち止まっていいということは覚えておいてください。
入居する前・契約する前にやっておくこと
ここからは、これから部屋を借りる人に向けて書きます。原状回復のトラブルは退去のときに起きますが、防げるのは入居のときです。ガイドラインも、原状回復を「出口（退去）」ではなく「入口（入居）」の問題として考えることをすすめています。
1. 契約前に「クロスは張り替え済みですか？」と聞く
さっき書いたとおり、入居時に張り替えてあったかどうかで、退去時の計算の出発点が変わります。契約の前に聞いておきましょう。答えはメモしておくと安心です。
2. 入居したら、部屋全体の写真を撮る
これが一番大事です。荷物を入れる前に、部屋全体を写真に撮っておいてください。
- 各部屋を四隅から全体が入るように撮る
- クロス以外も撮る。床の傷、建具の汚れ、ドアのへこみ、水回りの汚れなど
- 気になるところは寄って撮る。傷・汚れ・シミ・はがれ
- 撮った写真は日付が分かる形で残しておく
最初からあった傷を、退去のときに「あなたが付けた」と言われても、写真があれば話はすぐ終わります。写真があるだけで、退去がスムーズに進みます。ガイドラインにも、入居時と退去時にチェックリストを作り、写真を撮るなどして確認することが書かれています。
3. 契約書の「特約」を読む
契約書に「退去時のクリーニング代は借主負担」などの特約が書かれていることがあります。特約があると、ガイドラインとは違う負担になることがあります。
ただし、特約なら何でも有効というわけではありません。普通の汚れや傷みまで借りた人に負担させる特約は、契約書に具体的に書かれていて、借りる人がそれをはっきり分かったうえで合意していることが必要とされています（最高裁 平成17年12月16日判決）。分からない特約があったら、契約前に聞きましょう。
住んでいる間にできること
タバコは外か、せめて換気扇の下で
タバコを吸う人は、外で吸うか、せめて換気扇の下で。紙巻きタバコは、できれば部屋の中では吸わない方がいいです。ヤニは部屋全体に広がるので、退去時の負担が一番大きくなりやすいのがタバコです。
結露は、拭き取るくらいで十分
結露については、そこまで神経質にならなくていいと思います。気づいたら拭き取る、それくらいで十分です。
ガイドラインでも、結露そのものは建物の構造の問題であることが多いとされています。借りた人の負担になるのは、結露が出ているのに拭かずに放置して、カビを広げてしまった場合です。逆に言えば、拭いていれば大丈夫ということです。
結局、換気です
タバコのヤニも、結露も、カビも、空気を入れ替えるだけでずいぶん変わります。湿気の記事を書くたびに同じことを言っていますが、ここでもやっぱり換気です。
▶️ 押入れ・クローゼットのカビ対策｜衣替えの日にやる5つと、クロス職人が見てきた本当の原因
【正直に書きます】払うべきものもあります
ここまで「払わなくていいもの」を中心に書いてきましたが、払うべきものもあります。
- 落書き・ペットの傷：6年を過ぎた古いクロスでも、落書きを消すための工事費や人件費は、借りた人の負担になることがあるとガイドラインに書かれています。「古いからタダ」とはなりません
- 放置したカビ：拭けば済んだものを放置して広げた分は、借りた人の負担になりやすいです
- 重い物を掛けたクギ穴・ネジ穴：下地ボードまで傷むと、画びょうの穴とは扱いが違います
大家さんの側から見れば、できるだけ自分のお金を出したくないのは分かります。物件を維持するのは大変です。
それでも、現場で張り替えをしている立場から言うと、タバコ・落書き・ペットのような、よほどの過失でない限り、ほとんどは大家さんが面倒を見る案件だと私は思います。普通に暮らして傷んだ分は、家賃の中に入っているからです。
もし揉めたら
- 国交省のガイドラインには、法的な拘束力はありません。あくまで一般的な基準です。ただ、多くの相談窓口や裁判で参考にされています
- 2020年4月からは、民法にも「借りた人は、普通に使ってできた傷みや経年変化については原状回復の義務を負わない」と書かれています（民法621条）
- 請求に納得できないときは、消費生活センター（消費者ホットライン「188」）に相談できます
請求書が来たら、すぐに払わずに、「どの傷を、何㎡、何年分差し引いて計算したのか」を聞いてみてください。きちんとした管理会社なら、答えてくれるはずです。
よくある質問
Q. 冷蔵庫の裏の壁が黒くなっています。払わないといけませんか？
A. いわゆる電気ヤケは、ガイドラインでは普通の使い方による傷み＝大家さんの負担とされています。冷蔵庫やテレビは生活の必需品だからです。
Q. 画びょうの穴は？
A. ポスターやカレンダーを貼るための画びょう・ピンの穴は、大家さんの負担です。ただし、重い物を掛けるためのクギ穴やネジ穴で、下地ボードの張り替えが必要になるほどのものは、借りた人の負担になりやすいです。
Q. 10年住みました。タバコを吸っていましたが、全額請求されますか？
A. クロスは6年で価値がほぼ1円になる考え方なので、10年住んでいればクロスそのものの価値分の負担はほぼありません。ただし、ヤニを落とすクリーニングや工事の手間の分などを請求される可能性はあります。契約書の特約も確認してください。
Q. 入居時の写真を撮っていませんでした。もう遅いですか？
A. 今から撮っても、「この時点ではこうだった」という記録にはなります。撮らないよりずっといいです。入居時の書類（物件状況の確認書など）が残っていないかも探してみてください。
Q. 部屋全体を張り替えたと言われ、全額を請求されました。
A. 仕上がりのために部屋全体を張り替えることは、職人としてはよくあります。でも、借りた人の負担は原則として傷つけた箇所を含む1面分まで（タバコで部屋全体が汚れた場合を除く）です。さらに年数の差し引きもあります。計算の中身を聞いてみてください。
まとめ｜入居の日に、写真を撮ってください
原状回復のルールは、まとめると3つです。
- 普通に暮らしてできた汚れや傷みは、大家さんの負担（日焼け・電気ヤケ・画びょう・家具の跡）
- タバコ・落書き・ペットの傷は、借りた人の負担。ただしクロスは6年で価値1円なので、年数の分は差し引かれる
- 職人が面で張り替えても、借りた人の負担は原則1面まで（タバコで部屋全体が汚れた場合を除く）
そして、トラブルを防ぐ一番の方法は、退去のときではなく入居のときにあります。
契約前に「クロスは張り替え済みですか？」と聞くこと。入居したら、荷物を入れる前に部屋全体の写真を撮ること。クロスだけでなく、床も建具も水回りも、気になるところは全部です。
それだけで、退去の日はずいぶん楽になります。
参考：国土交通省住宅局「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」平成23年8月